Αντιστάθηκαν στην κρίση τα ακίνητα, άνοδος τιμών στις κατοικίες

92

  

Παρά τις έντονες πιέσεις που δημιούργησε η πανδημία στην οικονομία και σε τομείς όπως ο τουρισμός, η αναψυχή, η εστίαση, η αγορά των ακινήτων δείχνει σημάδια ανθεκτικότητας, ενώ νέες ευκαιρίες και προοπτικές αναδεικνύονται σταδιακά σε τομείς οι οποίοι έρχονται να ανταποκριθούν στις νέες ανάγκες της εποχής. Η πανδημία και οι επακόλουθες αλλαγές που επέφερε στην κοινωνική, οικονομική και επαγγελματική ζωή είναι οι παράγοντες που καθορίζουν ήδη τους κερδισμένους και τους χαμένους της επόμενης χρονιάς.

Ειδικότερα, στην αγορά κατοικιών η πανδημία δημιούργησε μια τάση αποκλιμάκωσης της αύξησης των αξιών σε ετήσια βάση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες κατά 4,6% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 7,1% το 2019. Στην ενδιάμεση έκθεση της ΤτΕ για το 2020 επισημαίνεται ότι αν και η επίδραση της πανδημίας δεν έχει ακόμη αποτυπωθεί πλήρως στις τιμές των οικιστικών ακινήτων, οι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2020 επιβραδύνθηκαν (6,5%, 4,1% και 3,2%, αντίστοιχα) ενώ η επιβράδυνση ήταν πιο ήπια στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα. Συγκεκριμένα, το εννεάμηνο του 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,6% στην Αθήνα και 4,5% στη Θεσσαλονίκη, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές της χώρας οι ρυθμοί που καταγράφονται είναι μεν θετικοί, αλλά αρκετά ηπιότεροι (0,6% και 2,6% αντίστοιχα).

Ειδικά στην περίπτωση των νεόδμητων κατοικιών φαίνεται ότι η μικρή διαθεσιμότητα κρατά τις τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα. Έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates αποκαλύπτει ότι ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110 τ.μ.) κατάλληλα για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν ξεπερνάει τα 2.000 ακίνητα στον νομό Αττικής.  Μάλιστα, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018 καταγράφεται στα νότια προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κ.λ.π.), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Η ανθεκτικότητα στην αγορά των κατοικιών αποτυπώνεται και σε σχετικούς δείκτες της ΕΛΣΤΑΤ. Ειδικότερα, η οικοδομική δραστηριότητα κατοικιών συνεχίζει σε επίπεδο χώρας να καταγράφει σημαντικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης του αριθμού και του όγκου των νέων οικοδομικών αδειών κατά 22,1% και 21,8% αντίστοιχα το οκτάμηνο του 2020 έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2019. Οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης στην Αττική ήταν εντονότεροι (25,3% και 24,8%).

Παράλληλα ενισχυμένες ήταν και οι επενδύσεις σε κατοικίες κατά 20,2% το εννεάμηνο έναντι μείωσης κατά 1,1% την αντίστοιχη περίοδο του 2019, αλλά παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,0%). Ωστόσο, το επενδυτικό ενδιαφέρον ειδικά από το εξωτερικό ιδίως στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχει περιοριστεί, όπως αποτυπώνεται στη μείωση των ξένων άμεσων επενδύσεων για αγορά ακινήτων κατά 42,5% για το εννεάμηνο του 2020 έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2019. Επισημαίνεται ότι η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να απορροφά σημαντικό μερίδιο των ξένων άμεσων επενδύσεων (25,3% επί του συνόλου για το εννεάμηνο του 2020, έναντι 32,3% για το 2019).

Αντοχές στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων

Μπορεί στο α’ εξάμηνο του έτους να υπήρξε πτώση στους υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών του 2019,  ωστόσο στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών καταγράφηκε αύξηση 1,1% σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2019. Ειδικά στην παρούσα συγκυρία, ακίνητα με ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού και τεχνολογικών υποδομών ανταποκρίνονται καλύτερα στις υγειονομικές απαιτήσεις και στις νέες ανάγκες απομακρυσμένης εργασίας, γεγονός το οποίο αναμένεται να αποτυπωθεί σταδιακά και στις αξίες τους.

Σημειώνεται ότι, για το ίδιο χρονικό διάστημα, η Αθήνα κατέγραψε θετικούς ρυθμούς στις τιμές τόσο των γραφείων (0,3%) όσο και των καταστημάτων (1,4%). Παρά την ανακοπή της δυναμικής της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων, τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών εμφανίζονται πιο ανθεκτικά στις δυσμενείς εξελίξεις της αγοράς, όπως συνέβη και στην περίοδο της οικονομικής κρίσης που προηγήθηκε.

Έρευνα της Spitogatos, σε Αθήνα, Πειραιά, Θεσσαλονίκη, Ηράκλειο, Λάρισα και Πάτρα καταγράφει ότι οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης γραφείων σημείωσαν αύξηση το τελευταίο τρίμηνο του 2020, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019, με τη σημαντικότερη μεταβολή να παρατηρείται στα νότια προάστια της Αθήνας (+9,5%) και στη Θεσσαλονίκη (+8,4%).

Όπως σημειώνει ο CEO του Spitogatos, Δημήτρης Μελαχροινός, παρά την άνθηση του μοντέλου της τηλε-εργασίας ή της εργασίας με κυλιόμενο ωράριο, οι ζητούμενες τιμές πώλησης επαγγελματικών χώρων όχι μόνο δεν παρουσίασαν πτώση κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2020, αλλά αντιθέτως στις περισσότερες περιοχές όπου πραγματοποιήθηκε η έρευνα σημειώθηκε αύξηση και μάλιστα σημαντική, πράγμα που αντικατοπτρίζεται και στη συνολική εικόνα ετήσιας μεταβολής των τιμών.

Την πιο υψηλή τιμή ενοικίασης ανά τετραγωνικό καταγράφουν τα βόρεια προάστια της Αθήνας (10,9€) και το κέντρο (10€) και η χαμηλότερη η Λάρισα (5,5€).  Σε επίπεδο πωλήσεων, η υψηλότερη μέση τιμή ανά τετραγωνικό στα νότια προάστια της Αθήνας να κυμαίνεται στα 2.030,8€ (+6,3% σε σχέση με το 2019) και στα βόρεια προάστια της Αθήνας στα 2.007,3€ (+11,9%).

Αυξήσεις στις τιμές για τα καταστήματα

Σημαντικές αυξήσεις παρατηρούνται σύμφωνα με τα στοιχεία του spitogatos.gr τόσο στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης όσο και στις τιμές πώλησης καταστημάτων, με τις μεγαλύτερες μεταβολές να παρατηρούνται στις τιμές πώλησης καταστημάτων στα ανατολικά προάστια της Αθήνας (+16,3%), το Ηράκλειο Κρήτης (+14,9%) και τον Πειραιά (+14,7%).  Aξιοσημείωτη είναι η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ανά τετραγωνικό στα βόρεια προάστια της Αθήνας η οποία έχει εκτοξευθεί στα 16,1€ (+5,1%) και στο κέντρο, στα 13,5% (+8,6%). Η μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης καταστημάτων σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2019, παρατηρείται στον Πειραιά (11,5%).

Ποιοι θα είναι οι κερδισμένοι του 2021

Στις τάσεις της επόμενης χρονιάς φαίνεται πως κεντρικοί χώροι γραφείων, υπηρεσίες logistics και ενοικιαζόμενες κατοικίες παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις αναφορικά με επενδύσεις, ανάπτυξη και συνολική απόδοση, ενώ ταυτόχρονα άλλοι τομείς, όπως είναι τα ξενοδοχεία και τα εμπορικά κέντρα αντιμετωπίζουν δυσκολίες.

Με δεδομένο ότι η οικοδομική δραστηριότητα στον τομέα των ξενοδοχείων παραμένει σε θετικά επίπεδα η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι προσεχείς μήνες, και με την προοπτική της ομαλοποίησης των συνθηκών εντός του 2021, αναμένεται περαιτέρω αυξητική τάση στην έκδοση αδειών για νέα έργα ακινήτων πέραν των κατοικιών, γραφείων και καταστημάτων.

Παράλληλα, η επιτάχυνση των διαδικασιών για το έργο του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, η προώθηση των έργων υποδομών και αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, αλλά και οι ανακοινωθείσες νέες επενδύσεις από πολυεθνικές επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στους χώρους του φαρμάκου, της τεχνολογίας, του ηλεκτρονικού εμπορίου κ.ά., αναμένεται να έχουν σημαντική θετική επίδραση στην οικοδομική δραστηριότητα.  Η ανάπτυξη νέων ακινήτων αναμένεται να διαμορφώσει νέες αγορές υψηλών προδιαγραφών και χρήσεων αιχμής, οι οποίες θα οδηγήσουν πιθανώς σε αναδιατάξεις σημαντικής εμβέλειας στην αγορά τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων.

Μιλώντας στο Business Daily, ο Αντώνης Μαρκόπουλος, CEO της Prosperty,  εκτιμά ότι θα υπάρξει μία διόρθωση της αγοράς σε διάστημα έξι έως δώδεκα μηνών. Ωστόσο, η πίεση στις τιμές των ακινήτων δεν θα είναι οριζόντια», σημειώνει, αναφέροντας και παραδείγματα από εκείνους που θα βγουν κερδισμένοι από τη συγκυρία αυτή.

«Κατοικίες σε περιοχές με σταθερά υψηλή ζήτηση, όπως το κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, θα είναι πιο ανθεκτικές στην όποια διόρθωση, ενώ στα νεόδμητα ακίνητα καθοριστικό ρόλο θα έχουν τα μέτρα στήριξης προς τους κατασκευαστές σχετικά με τα ανοικτά δάνεια και την τακτοποίησή τους. Από την άλλη, προβλέπεται ότι θα υπάρξει εκθετική πίεση στα επαγγελματικά ακίνητα, όπως είναι τα γραφεία και τα καταστήματα. 

Ακόμη, τα κέντρα διανομής (logistics centers) είναι η πιο ευνοημένη κατηγορία ακινήτων, μιας και φαίνεται ότι ανεβαίνει η ζήτησή τους, λόγω της σημαντικής αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου στην εποχή του Covid-19» σημειώνει.

Το ενδιαφέρον είναι μεγάλο τόσο για μικρές επιφάνειες (500 έως 2.000 τ.μ.) στις παρυφές ή μέσα στις πόλεις, όσο και για μεγάλες επιφάνειες (άνω των 10.000 τ.μ.), με τον Ασπρόπυργο και την Μαγούλα να παραμένουν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των επενδυτών. Όπως σημειώνει η εταιρεία, το ενδιαφέρον αυξάνεται όχι μόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αλλά κατ’ αναλογία στο σύνολο της επικράτειας, τόσο από παρόχους υπηρεσιών 3PL, καθώς και από super market, εταιρείες ηλεκτρικών συσκευών και επιχειρήσεις εμπορίας άλλων προϊόντων.

Άλλη μία επενδυτική ευκαιρία, σύμφωνα με τον κ. Μαρκόπουλο αποτελούν τα τουριστικά ακίνητα. «Τα τουριστικά ακίνητα αποτελούν ίσως την πιο μεγάλη επενδυτική ευκαιρία του επόμενου διαστήματος, μιας και θα πιεστούν προσωρινά, αλλά το μέλλον στην μετα-covid εποχή θεωρείται ευοίωνο. Αρκετοί Βορειοευρωπαίοι εξετάζουν θετικά το ενδεχόμενο αγοράς τουριστικής κατοικίας στην Ελλάδα, γεγονός στο οποίο έχει συμβάλλει σημαντικά και η μέχρι σήμερα αποτελεσματική διαχείριση της πανδημίας συγκριτικά με ανταγωνιστικές αγορές, όπως η Ιταλία και η Ισπανία» τονίζει ο κ. Μαρκόπουλος.

Η Λίλα Πατεράκη, Head of Real Estate της doValue Greece σημειώνει ότι επίδραση της πανδημίας στην Ελλάδα στα ακίνητα είναι πολύ μικρότερη από εκείνη στο εξωτερικό. Και εξηγεί ότι ένας βασικός λόγος γι’ αυτό είναι ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα λόγω της 10ετούς οικονομικής κρίσης είχαν αρχίσει να ανεβαίνουν μόλις πριν από 1,5 – 2 χρόνια. «Αυτό σημαίνει ότι δεν πρόλαβαν οι τιμές να φτάσουν σε υψηλά επίπεδα. Αυτό είχε αποτέλεσμα και η διόρθωση των τιμών λόγω της πανδημίας να είναι πολύ μικρότερη σε σχέση με αυτά που βλέπουμε στο εξωτερικό», τονίζει, εκτιμώντας πως οι διαφορές στις τιμές το 2021 θα είναι μικρές. «Όταν αρχίσει η ανάκαμψη, ακριβώς επειδή δεν είχε προλάβει η αγορά να αναπτυχθεί όσο σε άλλες χώρες, έχει και τη μεγαλύτερη προοπτική για αύξηση τιμών», τονίζει. Σύμφωνα με την κ. Πατεράκη τα εμπορικά ακίνητα και τα ξενοδοχεία θα συνεχίσουν να δέχονται τις πιέσεις που προκάλεσε η πανδημία, ωστόσο εφόσον υπάρξει ανάκαμψη της οικονομίας οι αξίες των ακινήτων που αφορούν αυτούς τους τομείς θα επανέλθουν εξίσου σύντομα.

businessdaily.gr