Μεταφορά συντελεστή δόμησης: Από ποιες περιοχές ξεκινά τον Οκτώβριο

323

  

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας «φωτογραφίζει» με απόφασή του τις περιοχές, όπου η κατοικία δεν έχει τον πρώτο λόγο και εκείνες που είναι είτε αραιοδομημένες ή με πολλά χαμηλά κτίρια, ως τις καταλληλότερες να δεχθούν μεταφορά συντελεστή δόμησης, άρα και πολεοδομική επιβάρυνση.

Προτιμητέες θα είναι επίσης όσες τώρα πρόκειται να ενταχθούν στο σχέδιο, με την πολιτεία να δίνει έναν «επιπλέον» του γενικού συντελεστή. Δίνεται τέλος η δυνατότητα να «ψηλώσουν» μέσω μεταφοράς συντελεστή μόνο κτίρια επί κεντρικών οδών.

Αυτά προκύπτουν μέσα από τις τεχνικές προδιαγραφές που ενέκρινε το υπουργείο Περιβάλλοντος (ΦΕΚ Β 3544) για τον καθορισμό ζωνών υποδοχής συντελεστή, μέσω μεμονωμένων μελετών που θα προκηρυχθούν το επόμενο διάστημα. Το μέτρο της μεταφοράς συντελεστή δόμησης αναμένεται να τεθεί σε ισχύ τον ερχόμενο Οκτώβριο.

Σύμφωνα με την Καθημερινή, οι μελέτες αυτές θα εγκριθούν μέσω Προεδρικού Διατάγματος και θα συνοδεύονται από στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, ώστε να έχει προηγηθεί και η διαβούλευσή τους με τις τοπικές αρχές (η οποία ωστόσο είναι γνωμοδοτική και όχι αποφασιστική, δηλαδή ένας δήμος δεν μπορεί αρνούμενος την πρόταση του υπουργείου για μεταφορά συντελεστή στα όριά του να την «μπλοκάρει».

Πώς θα επιλεγούν οι περιοχές, για τις οποίες η πολιτεία δεν θα περιμένει την εκπόνηση τοπικών πολεοδομικών σχεδίων αλλά θα προωθήσει τη σύνταξη ειδικών μελετών;

Σύμφωνα με την απόφαση του ΥΠΕΝ, πρόκειται για περιοχές όπου υπάρχει μεγάλος αριθμός «ακινήτων προσφοράς» (λ.χ. λόγω διατηρητέων τμημάτων) και μεγάλος αριθμός τίτλων μεταφοράς συντελεστή, που είχαν εκδοθεί τα προηγούμενα χρόνια και παραμένουν ανενεργοί. Επομένως, στην πρώτη «φουρνιά» θα πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι θα συμπεριληφθούν μεγάλα τμήματα των Δήμων Αθηναίων, Θεσσαλονίκη και άλλων μεγαλουπόλεων.

Η επιλογή των περιοχών όπου θα «κατευθύνεται» ο συντελεστής, εκεί δηλαδή όπου ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να αγοράζει από το ΥΠΕΝ το δικαίωμα να χτίσει περισσότερο από ό,τι ισχύει στην περιοχή (το πόσο περισσότερο θα ορίζεται από τη μελέτη), θα γίνει «συνεκτιμώντας τη θέση, τη φυσιογνωμία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής, τη διάγνωση των προβλημάτων, τάσεων και προοπτικών του δήμου, τον βαθμό οικιστικής ανάπτυξης και τον χαρακτήρα του δομημένου περιβάλλοντος της περιοχής, τις οικιστικές συνθήκες που έχουν δημιουργηθεί, καθώς και τα περιθώρια επιβάρυνσής της».

Πιο συγκεκριμένα, προτιμητέες θα είναι:

  • Οι περιοχές στις οποίες επικρατούν άλλες χρήσεις πλην της κατοικίας (εμπόριο, διοίκηση, γραφεία Κ.Ο.Κ.).
  • Οι περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων (λ.χ. βιομηχανικά πάρκα).
  • Οι περιοχές που προβλέπεται να πολεοδομηθούν. Σε αυτές θα προβλέπεται ένα ποσοστό επιπλέον συντελεστή δόμησή, που θα αποκτάται μόνο με την αγορά τίτλου μεταφοράς συντελεστή (π.χ. καθορίζεται σε περιοχή κατοίκισε συντελεστής δόμησης 0,50, με δυνατότητα προσαύξησής του κατά 60%, δηλαδή σε 0,80 με το υπόλοιπο 0,30 να προέρχεται από μεταφορά συντελεστή).
  • Οι περιοχές αμιγούς κατοικίας με χαμηλό συντελεστή δόμησης και μεγάλη αρτιότητα, άρα με χαμηλή πυκνότητα.
  • Περιοχές με μεγάλο ποσοστό αδόμητων ιδιοκτησιών ή περιοχές όπου ο υλοποιημένος συντελεστής είναι μικρότερος από τον επιτρεπόμενο (λ.χ. υπάρχουν χαμηλά κτίσματα αντί για πολυκατοικίες).

Σημειώνεται ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος δίνει τη δυνατότητα να καθοριστούν ως ζώνες μεταφοράς συντελεστής συγκεκριμένα τμήματα οικισμών, ακόμα και μόνο «σε οικόπεδα έχοντα πρόσωπο επί συγκεκριμένης οδού», δηλαδή γραμμικά.

Η επιλογή αυτή θυμίζει τον τρόπο που ανεγέρθηκαν μεγάλα εμπορικά κτίρια και κτίρια γραφείων επί της λεωφόρου Κηφισίας στο Μαρούσι τη δεκαετία του ’90, πριν το πλαίσιο της μεταφοράς συντελεστή ακυρωθεί από το ΣτΕ.

Σύμφωνα με την πάγια νομολογία του ΣτΕ, ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, έχει κριθεί, ότι είναι συνταγματικά επιτρεπτός, μόνο υπό τις προϋποθέσεις ότι θα έχει αποζημιωτικό και όχι εμπορικό χαρακτήρα και θα  εντάσσεται σε ένα πλαίσιο ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού.