Τα SOS του Κτηματολογίου στις αναρτήσεις των εντός και εκτός σχεδίου ακινήτων

389

  

«Παγίδες» αλλά και πολλές… περιπέτειες κρύβει για χιλιάδες ιδιοκτήτες η διαδικασία ανάρτησης των κτηματολογικών στοιχείων των ακινήτων που δήλωσαν στο Κτηματολόγιο.

Η διαδικασία της προανάρτησης ολοκληρώνεται εντός των προσεχών μηνών για το σύνολο της επικράτειας, ενώ μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών πρέπει να έχει τα μάτια του… δεκατέσσερα όταν θα ολοκληρωθεί η ανάρτηση των στοιχείων, προκειμένου να μην τρέχει και δεν… φτάνει. Η ανάρτηση των κτηματογραφικών στοιχείων των ακινήτων είναι μια εξαιρετικά κρίσιμη διαδικασία, καθώς είναι το τελευταίο στάδιο πριν καταγραφεί οριστικά η ατομική ιδιοκτησία καθενός κατόχου ακινήτου στο Κτηματολόγιο.

Συνεπώς, το πλέον κρίσιμο στοιχείο για τους ιδιοκτήτες είναι ο έλεγχος των στοιχείων του ακινήτου και του δικαιώματος σε αυτό, κάτι που απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή. Η διόρθωση τυχόν σφαλμάτων άμεσα και όχι… αργότερα έχει αποδειχθεί στην πράξη ότι σώζει τους υπόχρεους από χρονοβόρες, πολύπλοκες και δαπανηρές διαδικασίες, ιδίως αν υπάρχει και εμπλοκή των δικαστηρίων, για την έκδοση απόφασης.

Η ολοκλήρωση της ανάρτησης περιλαμβάνει την υποβολή και την εξέταση αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων, καθώς και την αντίστοιχη διόρθωση στους κτηματολογικούς πίνακες. Εφόσον η διαδικασία αυτή ολοκληρωθεί επιτυχώς, τότε τα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία οριστικοποιούνται και τελειώνει η μελέτη κτηματογράφησης, κάτι που σημαίνει ότι αρχίζει η λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου στην περιοχή, αντικαθιστώντας το σημερινό Υποθηκοφυλακείο.

Οι κινήσεις των ιδιοκτητών

Οι ιδιοκτήτες των δηλούμενων ακινήτων πρέπει να ελέγξουν τις πληροφορίες για το ακίνητό τους μέσω του κτηματολογικού πίνακα, αλλά και τα όρια των γεωτεμαχίων.

Αυτό μπορεί να γίνει είτε με ηλεκτρονικό τρόπο μέσω της ιστοσελίδας του Κτηματολογίου (www.ktimatologio.gr) με επιλογή του κόμβου των ηλεκτρονικών υπηρεσιών e-Κτηματολόγιο, είτε πηγαίνοντας στο γραφείο κτηματογράφησης, είτε διαβάζοντας προσεκτικά τα έγγραφα. Αυτό σημαίνει ότι οι ίδιοι ή με τη βοήθεια μηχανικού καλούνται να… σκανάρουν τα στοιχεία δικαιούχου στο Έντυπο Α του Κτηματολογίου, τους κωδικούς ιδιοκτησίας και το έντυπο Α2 με το απόσπασμα του κτηματογραφικού διαγράμματος. Χιλιάδες ιδιοκτήτες, για να έχουν το κεφάλι τους… ήσυχο, απευθύνονται σε μηχανικούς, οι οποίοι ελέγχουν την ορθότητα των σχετικών στοιχείων, ώστε να συμβουλεύσουν στη συνέχεια τον ιδιοκτήτη, αν υπάρχει κάποιο… μπέρδεμα.

Προσοχή στα εκτός σχεδίου

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές εκτός σχεδίου πρέπει να είναι διπλά προσεκτικοί, καθώς ελλοχεύει πάντα ο κίνδυνος εμπλοκής του Ελληνικού Δημοσίου, αν υπάρχουν εκτάσεις που του ανήκουν εκ του νόμου.

Όπως επισημαίνουν οι πολιτικοί μηχανικοί, οι περιοχές όπου γίνεται η ανάρτηση και αφορούν μεγάλες κτηματικές περιφέρειες που έχουν χαρακτηριστεί ως δασικές χρήζουν ιδιαίτερης προσοχής, λόγω εμπλοκής Κτηματολογίου και δασικών χαρτών. Συνεπώς, σε αυτές τις περιοχές εκτός σχεδίου, όπου έχουν γίνει δηλώσεις ιδιοκτησίας από τους ιδιώτες και το Δημόσιο διεκδικεί τις εκτάσεις ως δασικές ή ως δασωμένους αγρούς, πρέπει να υποβληθεί οπωσδήποτε ένσταση.

Σε σχέση με τη διαδικασία των ενστάσεων, αν το λάθος αφορά στοιχεία του ακινήτου (π.χ. λάθος όνομα του δικαιούχου, είτε λάθη που αφορούν το συμβόλαιο, τη διεύθυνση, τη χρήση κ.λπ.), τότε το αίτημα είναι απλό και υποβάλλεται εύκολα από τον ιδιοκτήτη. Όμως, στην περίπτωση που το λάθος αφορά την καταγραφή του δικαιώματος (π.χ. είδος κυριότητας και ποσοστά συνιδιοκτησίας), τότε θα πρέπει να συμβουλευτεί δικηγόρο.

Αν το σφάλμα αφορά τη γεωγραφική απεικόνιση του ακινήτου, δηλαδή τη θέση, στο σχήμα, τα όρια και το εμβαδόν ή υπάρχει δασικό κομμάτι, τότε αρμόδιος είναι ο μηχανικός για να εξετάσει τον τρόπο διόρθωσης και να υποβάλει όλα τα απαραίτητα έγγραφα και τοπογραφικά διαγράμματα που αποδεικνύουν το σφάλμα. Σύμφωνα με τους πολιτικούς μηχανικούς, αυτού του είδους τα σφάλματα είναι τα πιο σοβαρά και θέλουν πολύ μεγάλη προσοχή, διότι αν η διόρθωση γίνει με τη διαδικασία των γεωμετρικών μεταβολών, τότε υπάρχει αυξημένο κόστος και μεγάλη ταλαιπωρία. Γι’ αυτό και είναι απαραίτητη η συμμετοχή του τεχνικού συμβούλου στη διαδικασία της ένστασης, καθώς επίσης και κατά τη διαδικασία της εξέτασης της ένστασης από την αρμόδια επιτροπή.

Ο γρίφος στον εντοπισμό ακινήτου

Χιλιάδες είναι οι περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων δυσκολεύονται να εντοπίσουν με ακρίβεια το ακίνητό τους, αν και έχουν κανονικό συμβόλαιο, όπου περιγράφονται αναλυτικά τα στοιχεία του.

Όπως επισημαίνουν οι πολιτικοί μηχανικοί, χωρίς εντοπισμό ακινήτου, η δήλωση δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή και γι’ αυτό πολλά ακίνητα, που είναι κυρίως αγροτεμάχια, απορρίπτονται από το Κτηματολόγιο. Σε αυτήν την περίπτωση, οι ιδιοκτήτες πρέπει να ζητήσουν τη συνδρομή παλαιών κατοίκων, συγγενών, γειτόνων και άλλων προσώπων, οι οποίοι μπορούν να βοηθήσουν στον εντοπισμό του ακινήτου, ώστε να γίνει εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα και να αποτυπωθεί με ακρίβεια στο Κτηματολόγιο.

Τι ελέγχει ο μηχανικός

Ο πολιτικός μηχανικός αποτελεί το πρόσωπο-«κλειδί» προκειμένου να ελέγξει τα κτηματογραφικά στοιχεία ενός ακινήτου και να διορθώσει την ανάρτηση που έχει γίνει από το Κτηματολόγιο.

Σε αυτήν την περίπτωση, ο μηχανικός θα ελέγξει τα εξής:

1. Αν έγινε σωστά ο εντοπισμός του ακινήτου. Σε έναν πολύ μεγάλο αριθμό ιδιοκτησιών που αφορούν κυρίως αγροτεμάχια, τα οποία βρίσκονται σε δύσβατες ορεινές περιοχές, οι ιδιοκτήτες τους τα δήλωσαν κατά προσέγγιση, καθώς δεν γνώριζαν την ακριβή θέση. Η δήλωση αυτή έγινε με το… σκεπτικό ότι ο αρμόδιος υπάλληλος, με το τοπωνύμιο και τα ονοματεπώνυμα των συνοριτών, θα μπορέσει να το εντοπίσει. Ωστόσο, σε συγκριτικά λίγες περιπτώσεις συμβαίνει κάτι τέτοιο, οπότε οι ιδιοκτήτες τρέχουν και δεν φτάνουν. Σε περίπτωση όμως που δεν είναι δυνατόν να εντοπιστεί το ακίνητο, τότε θα πρέπει να αναζητηθούν τα όρια (π.χ. με τη συνδρομή παλιών κατοίκων) και να γίνει εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα, για να δηλωθεί με ακρίβεια.

2. Πώς τοποθετήθηκε το γεωτεμάχιο από τον μελετητή του Κτηματολογίου, σε περίπτωση που δεν υποβλήθηκε τοπογραφικό. Σε χιλιάδες περιπτώσεις έχει αποδειχθεί ότι η υπόδειξη του ενδιαφερομένου ήταν λανθασμένη, καθώς… έδειξε άλλη ιδιοκτησία. Οπότε, σε μια τέτοια περίπτωση, πρέπει να ελεγχθεί η αρχική δήλωση ιδιοκτησίας, για να κατανοηθούν η αδυναμία αντιστοίχησης συμβολαίου και η ακριβής θέση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο. Σε περίπτωση που διαπιστωθεί λάθος υπόδειξη, θα πρέπει να γίνει εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα, για να δηλωθεί με ακρίβεια.

3. Αν το σχήμα και το εμβαδόν του αγροτεμαχίου διαφέρουν από την πραγματικότητα. Σε μια τέτοια περίπτωση, απαιτείται εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα για να δηλωθεί με ακρίβεια, ώστε το εμβαδόν του γεωτεμαχίου, όπως αυτό αποτυπώνεται στον χάρτη, να ταυτίζεται με την πραγματικότητα και να μην έχει αποκλίσεις που θα δημιουργήσουν μεταγενέστερα προβλήματα κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου.

4. Αν το ακίνητο ή τμήμα του ακινήτου διεκδικείται από το Ελληνικό Δημόσιο. Εφόσον υπάρχει εμπλοκή με το Ελληνικό Δημόσιο, τότε θα πρέπει να ελεγχθεί το τμήμα του γεωτεμαχίου που διεκδικεί το Ελληνικό Δημόσιο (π.χ. δάσος, ρέμα, αιγιαλός, αρχαιολογικός χώρος ή άλλες ιδιοκτησίες που ανήκουν σε κάποια υπηρεσία του Ελληνικού Δημοσίου) και να υποβληθεί ένσταση στο Κτηματολόγιο. Μαζί με την αίτηση θα υποβληθούν παλιοί τίτλοι ιδιοκτησίας ή και άλλα έγγραφα, π.χ. μισθωτήρια, αποφάσεις της Διοίκησης με τις οποίες παραχωρήθηκε το αγροτεμάχιο, οικοδομικές άδειες κ.λπ. Είναι προφανές σε μια τέτοια περίπτωση ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα μπλέξει σε μια χρονοβόρα και δαπανηρή διαδικασία.

5. Αν στην ανάρτηση ή την κύρωση του δασικού χάρτη το ακίνητο ή τμήμα του ακινήτου είναι δασική έκταση. Στην περίπτωση αυτή υπάρχει εμπλοκή Κτηματολογίου με τους δασικούς χάρτες και θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα-ένσταση στο Κτηματολόγιο. Μαζί με την αίτηση θα υποβληθούν συμπληρωματικά όλα τα στοιχεία που αφορούν το ακίνητο, όπως παλιά συμβόλαια, μισθωτήρια, αποφάσεις της Διοίκησης με τις οποίες παραχωρήθηκε το αγροτεμάχιο, Οικοδομικές άδειες, δηλώσεις ΟΣΔΕ κ.λπ.

6. Αν δεν δηλώθηκε η ιδιοκτησία κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να υποβληθεί άμεσα δήλωση είτε ηλεκτρονικά είτε κατόπιν ραντεβού στο οικείο Γραφείο Κτηματογράφησης.

7. Αν απορρίφθηκε το δικαίωμα με αιτία κτήσης τη χρησικτησία. Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να υποβληθούν τα συμπληρωματικά απαιτούμενα δικαιολογητικά, ώστε να γίνει η εγγραφή και τα καταχωρηθεί η ιδιοκτησία. Επίσης, απαιτείται η σύνταξη εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος.

8. Αν το ακίνητο δηλώθηκε από τρίτο πρόσωπο και ο μελετητής απέρριψε το δικαίωμα ενός ιδιοκτήτη, προκρίνοντας το δικαίωμα κάποιου άλλου. Εδώ θα πρέπει να εξετασθούν τα στοιχεία της αρχικής δήλωσης και να συμπληρωθούν, ώστε να μπορέσει ο ιδιοκτήτης να διεκδικήσει ενώπιον της επιτροπής το ακίνητο. Για να γίνει κάτι τέτοιο, πρέπει να διαθέτει τίτλο ιδιοκτησίας και να συμφωνούν οι όμοροι ιδιοκτήτες που αναφέρονται στο συμβόλαιο με αυτά του τοπογραφικού (παλιοί και νέοι ιδιοκτήτες).

9. Αν σε περίπτωση που η δήλωση ιδιοκτησίας έγινε ηλεκτρονικά, θα πρέπει να ελεγχθεί μήπως το δικαίωμα δεν καταγράφηκε γιατί δεν έγινε η μεταφόρτωση των αρχείων σωστά κατά την ηλεκτρονική δήλωση (π.χ. ανέβασμα τοπογραφικού ή συμβολαίου κ.λπ.). Σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να σκαναριστούν και να αποσταλούν συμπληρωματικά τα έγγραφα που δεν έλαβε το Κτηματολόγιο, ώστε να προχωρήσει απρόσκοπτα η διαδικασία.

του Λουκά Αθ. Γεωργιάδη

paraskhnio.gr