Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες κυρίως σε οικισμούς και σε εκτός σχεδίου περιοχές οι οποίοι δεν διαθέτουν συμβόλαια και κάνουν τοπογραφικό για τις ιδιοκτησίες τους, με σκοπό να συντάξουν συμβόλαια, επικαλούμενοι τη χρησικτησία του ακινήτου για να το δηλώσουν στο υπό κατάρτιση κτηματολόγιο ανά την Ελλάδα.
Το πρόβλημα, το οποίο αντιμετωπίζουν πολλοί είναι όταν, δεν διαθέτουν το απαιτούμενο εμβαδό για να χτίσουν, σύμφωνα με τις γενικότερες και ειδικότερες κατά παρέκκλιση πολεοδομικές διατάξεις και θα πρέπει να αποδείξουν ποιος είναι ο χρόνος δημιουργίας του ακινήτου.
Toθέμα της απόδειξης του χρόνου δημιουργίας ενός οικοπέδου, προκειμένου να εξετασθεί εάν αυτό μπορεί να υπαχθεί στις πολεοδομικές διατάξεις και να κτιστεί έχοντας την «κατά παρέκκλιση αρτιότητα» που ισχύει στην περιοχή που βρίσκεται, είναι πολύ σημαντικό. Μάλιστα οι υπηρεσίες των Δήμων καθώς και οι Πολεοδομίες που εμπλέκονται σε αυτή την διαδικασία, αντιμετωπίζουν πολλές φορές με διαφορετικό τρόπο το ίδιο θέμα, με αποτέλεσμα να υπάρχει σύγχυση στους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Επίσης η απόδειξη του χρόνου δημιουργίας ενός αγροτεμαχίου «παίζει» σημαντικό ρόλο και στους δασικούς χάρτες, αφού θα πρέπει να αποδεικνύεται κάθε φορά ο τρόπος κτήσης για τους αγρούς από το 1946.
- Οταν έχουμε ακίνητο από διανομή/κατάτμηση, το συμβόλαιο αποδεικνύει τον χρόνο δημιουργίας του;
Σε περίπτωση κατάτμησης, ως χρόνος δημιουργίας του οικοπέδου, θεωρείται ο χρόνος μεταγραφής του συμβολαίου.
- Αν είναι από κληρονομιά το ακίνητο και δεν έχει άλλο συμβόλαιο, ποιος είναι ο χρόνος δημιουργίας του;
Σε περίπτωση κληρονομιάς ή κληροδοσίας, ως χρόνος δημιουργίας του ακινήτου θεωρείται ο χρόνος θανάτου του κληρονομημένου. Στις περιπτώσεις της εξ αδιαθέτου κληρονομίας, όταν η δήλωση αποδοχής κληρονομιάς έχει γίνει μετά το χρόνο της κατά παρέκκλισης αρτιότητας και δεν υπάρχει προγενέστερος τίτλος που αποδεικνύει την κατά παρέκκλιση αρτιότητα, για το χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος θανάτου του κληρονομημένου.
- Τι γίνεται όταν υπάρχει προσύμφωνο;
Στην περίπτωση ύπαρξης προσυμφώνου, ως χρόνος δημιουργίας του οικοπέδου θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του ιδιωτικού συμφωνητικού (προσυμφώνου). Θα πρέπει όμως, η μεταβίβαση της κυριότητος να γίνει αφού εκδοθεί δικαστική απόφαση, η οποία θα επικυρώνει την συμφωνία.
- Ποιος είναι ο χρόνος δημιουργίας ενός οικοπέδου χωρίς συμβόλαιο, που βρίσκεται σε Πράξη Εφαρμογής;
Για τα οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχή Πράξης Εφαρμογής για να εγγραφούν τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και να υπολογιστούν οι ανάλογες εισφορές σε γη και χρήμα, θα πρέπει να αποδεικνύεται η κυριότητα με τους εξής τρόπους:
α) με οριστικό συμβόλαιο ή
β) με δικαστική απόφαση που έχει μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.
Σε περίπτωση προσυμφώνου απαιτείται δικαστική απόφαση η οποία θα επικυρώνει τη συμφωνία.
- Εχω πρόσφατο συμβόλαιο, αλλά δεν υπάρχει παλιότερος τίτλος ιδιοκτησίας που να αποδεικνύει τον χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου. Τι κάνω;
Στις περιπτώσεις που ζητείται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα γηπέδου, για το οποίο δεν υφίσταται παλιός τίτλος που να «καλύπτει» την κατά παρέκκλιση αρτιότητα που ισχύει από τις πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στη περιοχή και ο υπάρχων τίτλος δεν αποδεικνύει τον χρόνο δημιουργίας του, θα πρέπει να κάνετε αναγνώριση δικαιούχου με δικαστική απόφαση.
- Μου είπαν ότι χωρίς απόφαση Δικαστηρίου, μπορώ να εκδώσω οικοδομική άδεια με βεβαίωση δημάρχου και να αποδείξω τον χρόνο δημιουργίας του ακινήτου. Ισχύει;
Πράγματι, για την έκδοση οικοδομικής αδείας υπάρχει εγκύκλιος του Υπουργείου Περιβάλλοντος (γνωστή ως εγκύκλιος Κατσιγιάννη), του έτους 1992, που δέχεται ότι μπορεί να εκδοθεί άδεια, προσκομίζοντας αθροιστικά ο ενδιαφερόμενος τα εξής:
α) Πιστοποιητικό από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο περί μη διεκδικήσεως του γηπέδου.
β) Βεβαίωση του δημάρχου για τον χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου συνοδευομένη από τοπογραφικό διάγραμμα του οικοπέδου, θεωρημένο από τον δήμαρχο.
γ) Υπεύθυνη δήλωση, στην οποία να δηλώνεται από τον ιδιοκτήτη ή τους συνιδιοκτήτες του ότι: α) είναι κύριοι του γηπέδου, β) να αναγράφεται ο χρόνος και ο τρόπος απόκτησής του, καθώς και ο χρόνος δημιουργίας τους, τον οποίο επικαλούνται για την παρέκκλιση.
Προσοχή όμως, γιατί οι περισσότεροι δήμαρχοι δεν εκδίδουν βεβαίωση για τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου και το θέμα «σκαλώνει».
- Είναι νόμιμη η βεβαίωση δημάρχου για τον χρόνο δημιουργίας ενός γηπέδου;
Με εγκύκλιο του το Υπουργείο Εσωτερικών το έτος 2008 έχει ενημερώσει τους Δήμους και όλους τους εμπλεκόμενους φορείς ότι δεν ανήκει στην αρμοδιότητα του δημάρχου να εκδίδει «Πιστοποιητικά χρησικτησίας», με τα οποία να βεβαιώνονται εμπράγματα δικαιώματα ή πράξεις νομής και κατοχής από δημότες επί ακινήτων. Σύμφωνα με την πάγια νομολογία και τον ισχύοντα δημοτικό κώδικα, οι δήμαρχοι είναι αρμόδιοι για την έκδοση πιστοποιητικών προσωπικής και οικογενειακής κατάστασης των δημοτών, δεν έχουν όμως αρμοδιότητα να εκδίδουν πιστοποιητικά ή βεβαιώσεις περί του ότι δημότης κατέχει ή νέμεται ακίνητο ή ότι έχει κυριότητα επί ακινήτου ή περί μεταβίβασης της κυριότητας με δωρεά ή για οποιαδήποτε άλλη αιτία. Ως εκ τούτου δεν είναι επιτρεπτή εκ του νόμου η έκδοση από τους δημάρχους, πιστοποιητικών ή βεβαιώσεων που αφορούν την περιουσιακή κατάσταση δημοτών, συμπεριλαμβανομένων των καλούμενων «πιστοποιητικών χρησικτησίας».
- Εχω ένα οικόπεδο από το 1968 και έκανα συμβόλαιο το 1998. Ποιος είναι ο χρόνος δημιουργίας του ακινήτου το 1968 ή το 1998;
Οταν έχουμε έκτακτη χρησικτησία, με τη συμπλήρωση δηλαδή τουλάχιστον 20 ετών από άτυπη αγοραπωλησία ή αυθαίρετη κατάληψη τμήματος γηπέδου, τότε η κυριότητα περιέρχεται στον νομέα κατά το χρόνο δημιουργίας του συμβολαίου. Αυτός είναι συνεπώς και ο χρόνος δημιουργίας του γηπέδου. Στη συγκεκριμένη περίπτωση χρόνος δημιουργίας του ακινήτου είναι το 1998.
Είναι άλλη περίπτωση όταν εκδίδεται δικαστική απόφαση, στην οποία περιέχεται αναγνώριση δικαιώματος κυριότητας. Εδώ ως χρόνος δημιουργίας θεωρείται ο χρόνος που συντελείται η χρησικτησία.
- Εμένα μου άφησε ο πατέρας μου το 1982 ένα χωράφι με συμβόλαιο που έγραφε ότι είναι περίπου 2 στρέμματα. Τώρα το μετράω και είναι 4 στρέμματα. Πώς μπορώ να αποδείξω ότι έτσι ήταν εξ αρχής το ακίνητο και είναι άρτιο;
Στην περίπτωση αυτή ο χρόνος δημιουργίας του ακινήτου είναι το έτος 1992, με τη συμπλήρωση δηλαδή 10 ετών από τότε που έγινε η συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης του ακινήτου στον κύριο, ο οποίος τεκμαίρεται ότι το κατέχει καλόπιστα.
- Εγώ έχω παλιούς γείτονες, που μπορεί να μαρτυρήσουν ότι το οικόπεδο που έχω χωρίς συμβόλαιο, μου ανήκει. Δεν είμαι «καλυμμένος»;
Οχι, γιατί η ένορκη βεβαίωση δεν αποτελεί τίτλο κυριότητας. Μπορούν όμως, οι σχετικές ένορκες βεβαιώσεις να χρησιμοποιηθούν για την απόδειξη χρησικτησίας.
- Πώς αποδεικνύω το δικαίωμά μου σε ακίνητο χωρίς συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο;
Στην περίπτωση που το δικαίωμά σας το έχετε αποκτήσει χωρίς συμβόλαιο (χρησικτησία), αν δεν υπάρχει σχετική δικαστική απόφαση, απαιτείται η υποβολή διαφόρων εγγράφων που αποδεικνύουν ότι σας ανήκει και πιο συγκεκριμένα όπως:
• Συμβολαιογραφικά έγγραφα και δικαστικές αποφάσεις υποθηκών και εν γένει βαρών στο ακίνητο.
• Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου.
• Συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου.
• Πράξη αναγνώρισης ορίων.
• Παλιά μισθωτήρια.
• Δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως το Ε9.
• Εγγραφα χορήγησης επιδότησης που αναφέρονται στο ακίνητο.
• Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κ.λπ. προς τον δηλούντα.
• Παλιές νόμιμες αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή έκανε άλλες εργασίες.
• Παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχτηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο.
• Βεβαίωση δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας.
• Οικοδομική άδεια στο όνομα του δηλούντος.
• Εγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίμου λόγω πολεοδομικών παραβάσεων.
• Παλαιό (20ετίας) ιδιωτικό συμφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανομής) που αναφέρει τον δηλούντα ως κύριο του ακινήτου.
• Ενορκες βεβαιώσεις.
Της Γραμματής Μπακλατσή,
Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού
