Τετάρτη, 22 Μαΐου, 2024
ΑρχικήΔόμησηΣυμβολαιογραφικά Προσύμφωνα για νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα και πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ:...

Συμβολαιογραφικά Προσύμφωνα για νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα και πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ: Ο απόλυτος παραλογισμός

19symbolaiaΤην επικράτηση κατάστασης «απόλυτου παραλογισμού» όσον αφορά στα συμβολαιογραφικά προσύμφωνα για νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα και την αναγκαιότητα έκδοσης πιστοποιητικών καταβολής του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων καταγγέλλουν οι συμβολαιογράφοι τονίζοντας παράλληλα ότι το θέμα του συγκεκριμένου πιστοποιητικού επί της ουσίας οδηγεί σε ακύρωση του δικαιώματος των φορολογούμενων να διαθέτουν όπως εκείνοι κρίνουν την ακίνητη περιουσία τους.

Ο πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών κ. Κωνσταντίνος Βλαχάκης εξηγεί με απλά λόγια τι σημαίνουν τα παραπάνω. Υπάρχουν, όπως εξηγεί, πολλές περιπτώσεις συγκροτημάτων κατοικιών στα οποία δεν έχει πραγματοποιηθεί διανομή του οικοπέδου το οποίο επί της ουσίας είναι εξ αδιαιρέτου μεταξύ των ιδιοκτητών των κτισμάτων.

Για παράδειγμα, έχουμε ένα οικόπεδο δέκα στρεμμάτων στο οποίο έχουν οικοδομηθεί δέκα ανεξάρτητες κατοικίες, πολλές από τις οποίες έχουν αυθαίρετες κατασκευές και προσθήκες. Ο νόμος για την νομιμοποίηση των αυθαιρέτων προβλέπει ότι εφόσον το 65% των συνιδιοκτητών του οικοπέδου συμφωνήσει μπορεί να προχωρήσει στη νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών εφόσον όμως προηγουμένως καταθέσει αγωγή ζητώντας τη σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών στο οικόπεδο. Δηλαδή να ζητήσει δικαστικά να διανεμηθεί η έκταση του οικοπέδου προκειμένου να αποκτήσει κάθε ιδιοκτήτης το συγκεκριμένο τμήμα του οικοπέδου που βρίσκεται το κτίσμα του. 

Για να συζητηθεί η αγωγή στο δικαστήριο θα πρέπει να έχει εκδοθεί πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, δηλαδή να έχει πληρωθεί ή ρυθμιστεί ο φόρος ακινήτων που αντιστοιχεί στο ακίνητο που βρίσκονται τα κτίσματα. Για να γίνει αυτό θα πρέπει κάθε ιδιοκτήτης να υποβάλει τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 για τα έτη 2010, 2011, 2012 και 2013 προκειμένου καθένας από τους συνιδιοκτήτες να δηλώσει ιδιοκτήτης του 10% του οικοπέδου και του 10% κάθε κτίσματος. Ας δούμε τώρα, σύμφωνα με τον κ. Βλαχάκη, τι σημαίνει αυτό: « Η υποβολή των τροποποιητικών Ε9 για τα έτη 2011, 2012 και 2013 πραγματοποιείται  ηλεκτρονικά και η εκκαθάρισή τους γίνεται σύντομα. Για το έτος 2010 όμως γίνεται χειρόγραφα και η εκκαθάριση μπορεί, ανάλογα με την εφορία, να καθυστερήσει ακόμη και τέσσερις μήνες!» Αν δεν εκδοθεί αυτό το πιστοποιητικό η διαδικασία για την αγωγή που θα ανοίξει το δρόμο για τη νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών δεν προχωρά.

Επίσης, ο συμβολαιογράφος θα πρέπει  να συντάξει ένα προσχέδιο συμβολαίου για την σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών και να αναγράψει σε αυτό την ύπαρξη πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ. Στη συνέχεια, όταν εκδοθεί η δικαστική απόφαση για τις κάθετες ιδιοκτησίες θα πρέπει να επισυνάψει στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Σε κάθε περίπτωση, σημειώνει ο πρόεδρος του συμβολαιογραφικού συλλόγου Αθηνών, η όλη διαδικασία με τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ δημιουργεί τεράστια προβλήματα στις μεταβιβάσεις ακινήτων με ότι αυτό συνεπάγεται για τους πολίτες και την οικονομία.

Άλλα δυο προβλήματα με τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ επισημαίνει και η γενική γραμματέας του συμβολαιογραφικού συλλόγου Αθηνών κα Ευαγγελία Σταμέλου. Το πρώτο αφορά γενικά στη σύνταξη κάθε υποσχετικής δικαιοπραξίας (προσύμφωνα) με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτων. Για να είναι έγκυρο ένα προσύμφωνο θα πρέπει εφόσον συντάχθηκε από την 1-1-2014 να επισυνάπτεται σε αυτό πιστοποιητικό εξόφλησης ή ρύθμισης του ΕΝΦΙΑ. Υπάρχουν, ωστόσο, περιπτώσεις που το προσύμφωνο έχει συνταχθεί έως το τέλος του 2013 και για τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου απαιτείται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. 

Σε πολλές περιπτώσεις ο αγοραστής του ακινήτου επιβαρύνεται τον πιθανό απλήρωτο ΕΝΦΙΑ ενώ και για να εκδοθεί το σχετικό πιστοποιητικό θα πρέπει να κάνει ενέργειες ο πωλητής καθώς ο φόρος τυπικά βαρύνει αυτόν. Κάτι ανάλογο γίνεται και στις μεταβιβάσεις ακινήτων που ο σχετικός τίτλος συντάχθηκε έως το τέλος του 2013 και η μεταγραφή του τίτλου στο υποθηκοφυλάκειο επιχειρείται να γίνει εντός του 2014. Στην περίπτωση αυτή οι υποθηκοφύλακες αρνούνται να μεταγράψουν τον τίτλο αν προηγουμένως δεν επισυναφθεί σε αυτόν πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ο πωλητής αρνείται να συνεργαστεί για την έκδοση του πιστοποιητικού (υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9, πληρωμή του φόρου κλπ) και τελικά ο αγοραστής βρίσκεται αντιμέτωπος με ένα γραφειοκρατικό λαβύρινθο.

Η δεύτερη κραυγαλέα περίπτωση παραλογισμού είναι αυτή της μεταγραφής στο υποθηκοφυλάκειο αποδοχών κληρονομιάς που συντάχθηκαν έως το τέλος του 2013 αλλά επιχειρείται να μεταγραφούν εντός του 2014. Αν και δεν ήταν υποχρεωτική η έκδοση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για τη σύνταξη της αποδοχής καθώς έγινε πριν το 2014, όταν ο κληρονόμος εμφανίζεται εντός του 2014 στο υποθηκοφυλάκειο για να μεταγράψει την αποδοχή ο νόμος υποχρεώνει τον υποθηκοφύλακα να ελέγξει αν έχει επισυναφθεί πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Το πιστοποιητικό όμως δεν ήταν υποχρεωτικό να εκδοθεί και να επισυναφθεί στον τίτλο. «Έτσι ενώ δεν ήταν υποχρεωτική η επισύναψή του στον τίτλο, ζητείται για τη μεταγραφή να έχει επισυναφθεί. Μιλάμε για παραλογισμό», καταλήγει η κυρία Σταμέλου.

του Σπύρου Δημητρέλη

Πηγή:capital.gr

RELATED ARTICLES